山东楼市的格局与其他省份大有不同，尽管各地三四线城市在过去两年中房价都大幅上涨，但各地市全线突破7000，且省内有两个核心城市带动，这种结构确实不多。

当一个人口大省的楼市估值水平急速抬升，所带来的影响显然是巨大的。

济南历下区、市中区、高新区房价均攀升至两万以上，青岛的崂山、市南区已经突破4万大关。

与此同时，烟台、威海、日照均价都在9000以上，德州、滨州、淄博、聊城属于8000元一档，即便区位略欠佳的临沂、枣庄、济宁房价也涨势如潮。

对比邻居河南楼市领涨的郑洛开，显然山东楼市涨幅既大、范围又广。

不过，在过去的2018年，强如山东各线地市的房价，也开始出现了松动，虽然单价浮动并不明显，但去化率下降、土地市场气氛转冷、房企开启打折促销模式，弱势局面已经显现。

进入2019年之后，山东楼市又该如何表现？我们来看一份最新数据。

1月31日消息，据山东省统计局披露，截止2018年末，山东商品房待售面积为2640万平方米，同比下降19.0%，创2013年以来最低水平！

这是什么概念？相当于山东楼市的库存创出了5年以来的新低，也从侧面说明：从库存高位开始消化，时至今日，山东的房产待售面积，再次降低到了新的低位。

众所周知，在买房需求恒定的前提下，库存保持低位会导致供小于求，从而刺激房价上涨。问题在于，这次济南、青岛、烟台几个热门城市，房价还能否重拾升势？

笔者认为，在目前山东楼市整体高估的前提下，指望这三个城市房价再次爆发，显然不现实。

第一，济南与青岛的双核，加上烟台的补涨，造成山东省内多个地区呈现“房价高地”的形势，市场转暖时看似遍地开花、好不热闹，而在楼市转冷时，投机情绪会大幅降温。

这不是库存水平降低就能够解决的问题，这是房地产市场自发调整的惯性作用，仅仅指望一年的时间，就能够吸引巨量资金抬升房价，基本不可能。

第二，山东房价之所以全方位高于相邻省份，是因为大规模的棚改货币化刺激，比如此前放松调控的菏泽，棚改体量位居全国前列，大量的棚改拆迁户导致买房需求突然暴增，这种非理性的需求是不可持续的。

上文已经说过，库存降低房价上涨的前提，是“需求恒定”，在买房需求匮乏的情况下，住房价格上涨显然缺乏根基。客观来说，山东楼市目前仍处于高位盘整过程当中，刚需们购房依然需要擦亮眼睛。

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