二套房首付四成？还得等 临沂多数银行未接通知

    3月31日讯 二套普通商品房最低首付比例下调为40%！这是3月30日下午，央行等三部委对外发布的最新楼市新政，这也是2008年以来，房地产业力度最大的稳楼市新政。新政对于有改善住房需求的群体来说，无疑减轻了首付压力。然而，3月31日记者走访临沂市区多家银行了解到，大多数银行表示“暂未接到下调通知”，仍执行二套房首付60%的政策。

市民在市区一售楼处看房。

　　新政规定，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。这对有改善住房需求的群体来说是一大利好消息。

　　同时对公积金贷款购房也有相应鼓励政策，新政规定对使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房的居民，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　被誉为“史上最强”稳市政策一经落地，便引发坊间大讨论，首付压力减轻要不要二套房呢？不过，有改善住房需求的市民可能还要继续等待一段时间，因为多数银行依然执行二套房首付比例至少60%的原有政策。

　　3月31日，记者走访市区多家银行了解到，除工商银行表示已经开始执行二套房首付比例最低40%外，包括农业银行、中国银行、建设银行在内的国有银行、兰山农村合作银行及浦发银行、招商银行等股份制银行表示“暂未接到下调通知”，依然执行二套房首付比例60%的原有政策，如果首套房已经结清贷款，在购买二套房时可以享受首套房首付30%的政策，即去年9月30日执行的“认贷不认房”政策。在二套房贷款利率方面，多数银行依然执行基准利率上浮10%至30%的政策。

　　对打算使用公积金购买二套房的市民来说，要想享受低折扣的首付比例，同样需要等待。3月31日，记者从市住房公积金服务大厅了解到，目前首套房贷款首付比例为30%，对已经还清首套房贷款、准备购买二套房的居民，其首付比例不低于50%，对于三部委房产新政，工作人员表示还需等待。

　　>>市场调查

    营业税免税年限“5改2”二手房交易盼迎来春天

　　在央行等三部委下发二套房首付比例最低可下调至40%消息后，财政部及国家税务局同样在3月30日下发文件，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。而在此前，住房未满5年是需要缴纳营业税的。

　　二套房松绑了，二手房免税交易年限也大大缩短，这对正在物色二手房的刚需族来说同样是个好消息。营业税免税年限“5改2”真的能振兴二手房交易市场吗？

　　“我们已经关注到营业税新的政策，但真正效果如何还需要等待。”3月31日下午，百城房产连锁经理郑秋英表示，单是在她这一个店内闲置的二手房就有100多套，在去年销售惨淡的楼市来说，二手房市场同样未幸免于难，一个月卖不出一套比较正常，而在2012年以前，平均下来几乎每周都会有成交。郑秋英说，可能由于工作日的原因，截至记者采访结束，没有一位带着政策前来咨询购房的市民。

　　“未来二手房销售可能会随着政策的推广而畅销，但二手房价可能同样水涨船高。”郑秋英认为，决定二手房价的因素除了市场环境外，房主也是重要推手，如果二手房交易量明显上涨，房主则会主动加价。“我们也在期待新政可能带来的二手房交易的‘春天’。”昊邦房产连锁经理诸葛女士表达了相似的看法，其手中掌握着市区至少300套二手房源，积压2年甚至更长时间的房源不在少数，已有部分房主主动降价吸引购房者。

　　记者了解到，按照目前的营业税收费费率，成交价的5.6%需要由购房者自掏腰包，而房子需要满2年及以上即可免除这部分费用；此前，二手房免税时间为5年以后。更重要的是免税时间缩短能节省费用，以一套持有时间2-5年、总价50万元的二手房为例，新政前需要缴纳28000元营业税，新政后则免除了这部分费用。

　　不过，需要留意的是，判断二手房年限只能看房产证颁发日期，即使所售房子居住满2年却没有房产证，那么其“年龄”只能是0岁。

　　>>专家说法

    临沂大学建筑学院教授季朝文：政策利好刚需购房群体

　　“不管是去年9月30日的‘认贷不认房’，还是贷款利率下限是贷款基准利率的0.7倍，亦或是如今又抛出的二套房首付比例下调，种种迹象表明，政府正在一步一步‘救市’。”3月31日，临沂大学建筑学院房产经营管理系教授季朝文告诉记者，房地产业关乎整个社会经济的发展，房产不景气，建筑、装修、家具、家电等多个领域都会随之遭殃。

　　央行等部门采取的被誉为史上最宽松的“稳市”之举会带来房地产业的兴盛吗？季朝文认为，从前年开始，房地产库存量大或者房产泡沫等说法不绝于耳，尤其是三四线正在极力扩张发展的城市。可以肯定的是，下调二套房首付比例对于有着改善住房需求的市民来说产生一定积极作用，但是，首付比例下调只是暂时缓解了二套房需求者的燃眉之急，贷款成本还会上涨，总体压力减少有限。同时，央行等部门规定的是“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”，这给银行较大的自主空间，真正能落实首付款40%的银行还需等待。

　　季朝文表示，在经济新常态背景下，全国相对平稳的经济增长速度已经是事实。而我市房价自前年开始，价格就已经基本平稳，难现房产量价齐涨。

　　对于营业税免税年限“5改2”，季朝文认为这有可能带动刚需购房群体，有些房主前期购买房产用来投资，可能在最近2年根本没有装修，购房者装修后，二手房完全就是新房。不过，依托利好政策，未来楼市销量可能会有起色，刚需族可以考虑购买，对于价格，很有可能依然稳定或者稳中有升，大幅度上涨的可能性不大。

　　>>算个明白账

　　首付降了利息多了

　　二套房首付比例最低可降至40%，被誉为“史上最强”稳市政策一经发布，便引发了改善性住房群体大讨论，“首付压力大大减轻，出手的好时机应该来了。”然而，在房价稳定的前提下，购房者先吃了低首付的甜头，却要承担高成本利息的苦头。

　　举例来说，在新政实施前，首付比例为60%，按房贷利率上浮10%、等额本息还20年的一套价值60万元的房子计算，首付后还有24万元需要按揭，最终购房总成本为79万元。若首付40%的话，需贷款36万元，最终购房成本为近88万元。也就是说，少付两成首付，购房者需要多掏约9万元利息。

　　超三成网友认为房价或涨

　　“史上最强”救市新政一出，是否会出现2009年房价大涨现象呢？对此，网易新媒体于3月31日中午展开网络投票，截至当天晚上9点，投票结果显示：在5700余投票中，有34%的网友表示房价可能要涨；排在第二名的则是房价依然高不可攀，“降了我也买不起”，比例占29%；第三名为困扰大家的是房子总价，与降低首付比例关系不大，比例为19%；第四名为还没有第一套住房，占14%；排在第五位的为表示要买房的群体，这一比例仅为4%。

　　>>历年楼市

　　调控一览表

　　2008年，首套房利率优惠由8.5折调至7折，二套房贷松绑，二手房营业税免税年限由5年缩短为2年。

　　2009年，个人住房转让营业税免税年限由2年恢复到5年。

　　2010年，二套房贷首付不低于40%，后提升至50%，银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　2011年，二套房贷首付比例提至60%。

　　2012年，国土部出台土地监管新政策，严打小产权房，年底，多地公积金贷款政策松动。

　　2013年，二手房“满五年唯一”免征个税营业税；二手房交易个人所得税由总额的1%调整为按差额20%征收。

　　2014年，9月30日起执行“认贷不认房”新政，贷款利率可最低下调至基准0.7倍。

　　2015年，二套房首付比例降至4成，二手房营业税免税时间“5改2”。