步入2019年，伴着中国各个地方政府的楼市调控政策进一步调整，市场成交量、预期、人心都有回暖迹象。

就在刚才，中国社科院发布的2019年1月《中国住房市场发展月度分析报告》明确认为，房价下跌速度趋缓，重点城市成交继续回升。

中国的社科院给大家留下的印象就和央视天气预报一样，就没有准过，十猜九不中。但这一次，作者认为他们的判断基本上是对的，这也是我们在之前的专题中已刊登过的对于2019年楼市的判断。

我们的理由有大致三个方面：

1、市场的政策底已现。

从去年的年末开始，中国各地多个大城市根据各地实际情况，对于房价的微调政策作出了积极回应，政策回暖信号非常明确。

在大概一个月前，山东的菏泽在舆论的不理解中打响了楼市微调的第一炮，宣布取消了住房限售，在之后湖南衡阳等地紧随其后，取消限价，虽然因为争论太过激烈而选择暂时收回调控政策，但但是对于楼市的进一步干预，政策进一步调控的趋势已经开始大蔓延。

广州宣布了“商住房”调控措施，那些本来只能卖给企业的部分房屋现在也可以卖给个人；珠海对于外地户口的购房缴纳社保制度的时间从今年的5个月下降到1个月、3个月、1年等等；这是南方城市的调控政策，下面再来看一下北方的调控也是像风火轮一样，在山东青岛的高新区宣布暂停摇号售房，有关摇号的规定从实施到取消只有半年。可能有些粉丝对于摇号售房的概念不理解，正好借这一次青岛的政策来普及一下，为日后做准备

原版文件如下

总则第一条 为落实房地产市场调控政策，确保购房人获得公平的购房机会，规范公证摇号售房行为，根据《中华人民共和国公证法》、《公证程序规则》等规定，制定本规则。第二条 本规则适用于青岛市高新区范围内采用公证摇号方式进行销售的新建商品房项目。第三条 本规则所称“登记购房人”系指按照本规则及具体项目的补充规则进行登记的自然人。一个家庭的全部成员只能由一人代表登记为购房人，家庭成员的构成由高新区国土分局根据房地产市场调控政策确定和调整。第四条 本规则所称“新建商品住房”系指2018年6月1日后取得“预售许可证”或“销售许可证”的住宅项目。第五条 本规则所称“可供房源”系指项目的“预售许可证”或“销售许可证”准予销售的全部房源，但项目中经政府批准的向引进人才等特定群体销售的房源除外。第六条 本规则所称的公证摇号售房是指在公证机构的监督和主持下，采用公开摇号的方式随机选择和确定购房人进行商品房销售的行为。第七条 为确保登记购房人、摇号确定的购房人、实际购房人的一致性，的时间内完成选房，签署选房结果；4、选房结果在现场公示的房源信息表上进行标注。中间内容滤过无意义第五十三条 入围人一旦签署选房结果，不得反悔另选。第五十四条 入围人放弃选房结果的，对已经产生的其他选房结果不产生影响。

附则第五十五条 因执行本规则需要发送通知的，以购房人进行购房登记时填写的手机号码、微信号、电子邮件为发送地点，通知人向任一地点发送通知信息即视为已通知，通知人未能查看或未能接收不构成未通知的理由。第五十六条 登记购房人、公证摇号确定的入围人、签约人应具有同一性，否则自动丧失购房资格。第五十七条 公证费用由房地产开发企业负担。第五十八条 本规则由青岛市城阳公证处负责解释。第五十九条 本规则自2018年6月25日起实施。

当然青岛是从去年开了上合组织峰会后的政治特殊地位陡然爬升造成的，但对于全国依然有很强的预见性

与此同时，深圳、武汉、杭州、苏州、广州、惠州等多个城市下调了银行首套房贷款利率上浮区间。

另外，北京、广州、南京、汕头、长沙、银川、福州、哈尔滨、绵阳等城市调整了公积金提取政策。一些城市公积金的提取更加便利。其中，北京、银川、哈尔滨、南京、秦皇岛等地简化了公积金提取手续。

有机构预测，2019年会有30个以上城市对楼市调控政策进行微调。

为什么要微调？目的就是为了防范大跌。经过2017年、2018年连续加压的调控政策，全国多地房价已进入了调整通道，如果政策依旧保持高压不变，房价大跌风险很大，会带来系统性金融风险，这是任何一方都不愿看到的结果。

所以住建部对2019年楼市下达的任务是三个“稳”，即稳地价、稳房价、稳预期

。

当然，正因为要稳，所以2019年虽然回比2018年楼市预期要好很多，房价大幅上扬的可能性几乎也不存在。

2、央行持续降准。

在全球多数国家进入加息通道的背景下，中国并没有跟随，为了应对经济下行压力，央行在2019年1月开启了降准模式。

1月4日傍晚，央行宣布降准1个百分点，力度超乎寻常。尽管中央一再强调，是为了支持民营企业、小微企业融资。但经验告诉我们，钱最后大多都会流向房地产。

除了降准，中央还大力度鼓励地方发行地方债。地方债，是央行印钞方式之一，相当于放水。

由于中央有下调地方债风险系数的想法，所以前几天河北、山东、河南、福建等地发行的地方债遭到金融机构疯抢，认购倍数在30~50倍，河北更是高达53倍。说明银行手中的钱非常多。

3、市场成交量已在回暖路上。

在政策转向，市场预期转向，人心转向的大背景下，多地楼市成交量已在回暖。

上图是百度资讯中的部分截图，可以看到昆明、洛阳、济阳楼市成交量表现不错，就连低迷的香港楼市，上周二手房成交量也创41周新高。

通过以上三点信号，基本可以对2019年楼市做个初步判断：如果大环境不发生较大变化，热点城市成交量将有一定程度回暖，房价将回到稳定阶段，甚至是小幅慢涨。

因此，本号认为，2019年第一季度，是刚需客上车的好机会，时间如果再往后推，成本会更高。

上面分析了楼市短期内趋势，再来说说中长期。

所谓楼市短期看政策，中期看土地，长期看人口。中国的楼市在土地财政与大城市化两大背景下，中长期仍会是慢涨，但也会有一个临界点，那就是人口临界点。

这几天，关于人口话题不绝于耳，2018年新生儿人口相比于2017年少了200万，社科院预测，中国人口最快将在2027年迎来负增长，以此推算，本号认为，如果这种趋势不变，中国高房价的拐点也基本会在这个节点附近出现。

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