春节假期，小编返回家乡山东省临沂市，对家乡的楼市情况进行了一些了解。

一、城市概况

临沂市，位于山东省东南部，是国务院批复确定的鲁东南地区中心城市。截止2015年底，临沂市辖3区9县（3区：兰山、罗庄、河东；9县：郯城、兰陵、沂水、沂南、平邑、费县、蒙阴、莒南、临沭），另有临沂高新技术产业、临沂经济技术、临沂临港经济3个开发区，共计156个乡镇办事处，3990个行政村，人口1124万，是山东省面积最大和人口最多的城市。

临沂，因临沂河得名。古称琅琊、沂州，是东夷文化的核心发祥地；自西周至清，历经行政沿革和城市发展； 抗日战争及解放战争时期是沂蒙红色革命根据地；1994年改置临沂地区为地级临沂市。

现今，临沂市以商贸物流为经济发展方向，是著名的商贸名城和物流之都，是全国重要的物流周转中心和商贸批发中心。2018年全市实现生产总值4717.8亿元，增长7.33%，地区生产总值在青岛、济南、烟台、潍坊、淄博、济宁之后，位列山东省第7名。其中，第一产业增加值369.68亿元，比上年增长3.1%；第二产业增加值2028.75亿元，比上年增长7.6%；第三产业增加值2319.37亿元，比上年增长7.8%。

另外，2018年全市人均可支配收入为25544.69元，比上年增长8.6%。其中，城镇居民人均可支配收入35727.07元，比上年增长7.4%；农村居民可支配收入13638.12元，比上年增长8.1%。

二、城市规划

临沂市区原中心为兰山区，兰山区一直是临沂市经济大户，发展基础雄厚。

近几年，临沂市城市发展重心一为北城新区，当地人更习惯称之为南坊。北城新区东至沂河，西至祊河，北至北外环（长春路），南至祊河与沂河交汇口，总用地面积52.03平方公里。新区规划定位为市级市政服务中心、文化中心、体育中心、商业副中心、高教科研区、滨水休闲度假区所在地，规划期限为2003~2020年，发展规模为到2010年人口达到24万人，建设用地27.7平方公里；到2020年，人口达30万~36万人，建设用地规模30~36平方公里。

截至现在，北城新区已入驻临沂市政府、临沂广播电视台、临沂市博物馆、临沂市科技馆、临沂中心、银座商城、颐高上海街等行政、商业、学校、医院等机构，新区发展已成一定规模。

临沂市发展重心二为高新区。临沂国家高新技术产业开发区，2011年6月被国务院批准为国家高新技术产业开发区，致力发展高新技术产业高新区发展规划为"一城八区"。"一城"是指打造临沂未来生态科技城。"八区"是指电子信息产业园区、新能源产业园区、生物医药产业园区、新材料产业园区、先进装备制造产业园区、科技商务区、工业物流园区和生态旅游风景区。现规划面积192平方公里，下辖罗西街道、马厂湖镇两个乡镇(街道)，52个村居社区，总人口16.8万人。

临沂市发展重心三为临沂国家经济技术开发区。控制面积223平方公里，辖芝麻墩街道、梅埠街道、朝阳街道3个街道，118个村居，26万人口，发展定位为"科技创新之区、现代工贸之区、名牌集聚之区、生态旅游之区、文明和谐之区"。2016年12月7日，临沂经济技术开发区被列为第三批国家新型城镇化综合试点地区。

2018年，临沂市进行了银雀山片区、三里庄二期、罗庄区化武路片区（定位为以商住和商贸批发为主、以休闲娱乐体验为特色的活力片区）、临沂商谷片区（北至祊河南至双岭路、临沂大学，东至祊河，西至京沪高速公路，规划面积约15平方公里，主导商贸物流产业）等区域的规划，并规划3条轨道交通线路（地铁1号线、2号线、3号线，总长81.1千米）。

三、城市楼市

（一）楼市政策：

2018年全国房地产调控政策由紧到松，房住不炒、因城施策为政策主基调。在此背景下，临沂市对公积金政策及发展住房租赁市场进行了政策调整。

公积金政策：2018年5月3日起，全市启用新一代住房公积金综合管理信息系统，对提取住房公积金偿还住房公积金贷款政策进行部分调整，即 提取方式由“划入贷款账户冲抵贷款”改为“划入提取人银行存款账户”； 提取材料由“贷款发放银行出具的贷款余额证明”改为“贷款发放银行出具的1年内的还款明细”；借款人及配偶提取总额不得超过1年内的实际还本付息额。

住房租赁市场政策：2018年8月2日，临沂市印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（临政办发〔2018〕18号，以加快培育和发展住房租赁市场，积极培育租赁市场主体，多渠道增加租赁住房，加大政策支持力度，强化住房租赁监督。

（二）一级土地市场

据专业机构统计，2018年临沂市共供应土地73宗，供应面积278.37万㎡；居住用地供应54宗，供应面积224万㎡。

2018年临沂市土地成交59宗，成交面积229.83万㎡；居住用地成交43宗，成交面积175.61万㎡。

2018年临沂市土地成交均价为287.28万/亩，居住用地成交均价为342.65万/亩；整体楼面地价1887元/㎡，两者分别同比上涨61.01%和70.61%。

整体来看，2011~2014年临沂市土地供求一直处于高位；2015年受政策及市场影响，明显下降；2016年略有提升；2017~2018年持续下降。

分区域来看，北城新区虽为城市发展重心，但因区域占地有限，土地出让面积并不多。2018年，市区土地出让面积由多到少依次为兰山区、河东区、高新区、经济技术开发区、罗庄区、北城新区。而从成交看，土地成交面积自多到少依次为高新区、兰山区、罗庄区、经济技术开发区、河东区和北城新区。

另外，市区土地成交均价自2011年以来便缓步上升，2018年北城新区土地成交均价居首，均价878.13万/亩，其次为兰山区383.98万/亩，后面依次为罗庄区266.29万/亩，经开区249.3万/亩；河东区200.4万/亩；高新区各区域最低，为146.09万/亩。

楼面地价自2011年以来也保持上升。2018年北城新区仍居首位，为5266元/㎡，兰山区2011元/㎡，高新区1085元/㎡。

综合而言，北城新区在价格方面遥遥领先，老城市中心兰山区表现稳定，高新区存在土地以价换量的状况。

（三）二级住宅市场

2018年，临沂市商品住宅成交以“去库存”为整体基调，商品住宅成交均价呈现持续增长态势，均价达到7919元/㎡。

2018年上半年全市商品房供应面积缓步上升，下半年小幅下降；成交方面，2018年未能延续2015年以来的成交涨势，出现下跌，成交面积为543.3万㎡。

高层为成交业态首位，洋房热度增加。

分区域来看，排名前三的商品住宅供应区域为北城新区、罗庄板块、经开板块；成交排名前三的区域同样为北城新区、罗庄板块和经开板块。商品住宅供应与成交呈现正相关。

在区域成交价格方面，2018年，北城新区因自然地理优势及政府规划优势，均价在10000元/㎡上下；东城新区成交均价在9000元/㎡上下。滨河板块在8500元/㎡上下。成交均价较低的区域为经开区板块、罗庄板块，南滨河板块、河东板块、老城板块的月度价格在6500元/㎡~8000元/㎡上下浮动。

? 热门楼盘及新盘

据临沂乐居信息，目前临沂市热门楼盘集中在北城新区、河东区、兰山区、经开区；前十热度楼盘均价从5500元/㎡~11000元/㎡不等。

? 一手住宅：

据临沂相关房产媒体数据，截止到2019年2月12日，从楼盘数量看，兰山区数量最多，为108个；其次为北城新区，为75个；罗庄区、经开区、河东区分列三四五，为45个左右。

价格方面，从各区最高价楼盘来看，兰山区、北城新区、河东区价格天花板较高。

平邑县数据暂无统计，而乐居君通过走访平邑县询问置业顾问，得知该县在售楼盘3~5个，多由前两年土地出让开发，房源供货充足，均价5500元/㎡左右；县域内优质楼盘为中国院子，在售洋房顶楼（9楼）均价7500~8000元/㎡，合院总价近300万元/套。在乐居君踩盘期间，有3组客户前来咨询。

? 二手住宅：

据临沂相关房产媒体数据，截止到2019年2月12日，从二手房套数看，兰山区最多，北城新区紧随其后，再次为河东区、经济开发区。兰山区二手房当以老城区房源居多；北城新区二手房投 资比重相对多一些。在价格方面，房天下和安居客数据，均显示北城新区价格领先。

? 客户群体及目的

从乐居君自身的感受来说，临沂市区的房源客户包括有三类：一是外省外地市在临经商者。临沂市作为商贸物流城市，一直以来吸引了不少外地人口（比如浙商）聚集，另外省内其他地市人口也有来临发展者。二是县城及乡镇人口。在临沂市区附近的费县、平邑县、沂水县，好楼盘价格与市区房价相差不大，不少人出于城市配套考虑选择市区置业；另外，临沂市区周边一些村镇进行拆迁，也刺激了一部分人选择市区。三是老市区人口住房改善。

从置业目的来看，刚需、改善及投 资三者皆有。据置业顾问介绍，县城楼市（比如平邑县）改善型客户在2015~2017年间经历一波高潮，现阶段多为刚需。

乐居君一位同学2015年购置婚房后没多久，便投 资了一套房产；而另一位亲友，则在近期又以15000元/㎡的均价入手了北城新区的某学区房。

? 开发商入驻

临沂市市区开发商包括保利、碧桂园、中南、鲁商、恒大、绿城、新城、银盛泰、中梁、华润、荣盛等一二线品牌房企，另外也有临沂市奥正、山东省开元置业、阜丰置业、地王集团、天元集团、儒辰集团等房企。

县域里面，以平邑县为例，平邑县房企开发商名气则比较小，比如万城（在平邑县已打造3个蓝钻系列楼盘，现今中国院子开发商，是平邑县楼盘数量最多的开发企）、儒辰、大润民（平邑商场老大）、冠鲁（平邑县建筑老大）。从置业顾问处了解，去年全县出让土地2宗，曾引得碧桂园等几家房企争夺。

? 楼市预判

2019年下半年，临沂市鲁南高铁即将贯通，届时将连接济南、济宁等省内城市，这将成为一个利好消息。

2018年，世联行济南公司临沂分公司成立。知名代理公司进驻临沂，也从另一方面说明临沂的楼市潜力有待挖掘，毕竟临沂市坐拥全省最多人口、全省最多面积。

另外，临沂人受齐鲁儒家思想影响，重桑梓重安居重家族延续，积极响应二胎政策。买房结婚生二胎，始终是当地人比较倾向的生活理念。

再者，临沂市境内城镇化社区改造工作仍在持续，补偿到位处可催生一批客户的购买力。

在周边亲友看来，临沂市的房价短时间内不会下跌，甚至还会上涨。

置业顾问则认为，2018年下半年楼市有所趋冷，各售楼处为吸引客户采用了不少优惠手段，比如打折、交X万抵Y万、买房送车位等；房价暴跌可能性不大，但会维持稳定的水平。如果从自住刚需角度买房，还是适合出手。

部分数据参考自各大网站，

具体价格报价以实际价格为准。

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